حقوق و قضا
گزارش حقوق و قضا؛

موانع ثبتی مانع گرفتن سند رسمی برای همگان می شود

موانع ثبتی مانع گرفتن سند رسمی برای همگان می شود

هدف طرح الزام به ثبت رسمی، بی اعتبار کردن اسناد غیررسمی بمنظور جلوگیری از کلاهبرداری است، اما این طرح مشکلاتی اساسی دارد که نیاز است بصورت دقیق مورد بررسی و اصلاح قرار بگیرد.



گروه جامعه؛ اعتبار اسناد غیررسمی، همیشه جزو مسائلی بوده که مشکلات زیادی را در کشور ایجاد می کرده است. برای مثال، در یک مورد در سال ۱۳۹۸ کلاهبرداران در شهر تهران توانستند ۳۰ میلیارد تومان سود با بهره گیری از اسناد غیررسمی، به جیب بزنند. این کلاهبرداران، با بهره گیری از قولنامه های جعلی، تخلف خودرا انجام دادند؛ به این صورت که با استناد به یک قولنامه، یک ملک را به چندین نفر فروختند و از این طریق توانستند ۱۵۴ واحد ساختمانی را به ۲۰۰ نفر پیش فروش و از هر نفر مبالغی را نیز دریافت نمایند.
سادات اخوی، حقوقدان و عضو هیئت علمی دانشگاه شاهد در ارتباط با کلاهبرداری های ناشی از اسناد غیررسمی اظهار داشت: با وجود اعتبار اسناد غیررسمی، هیچکس نمی تواند از مالکیت خود بطور کامل اطمینان خاطر پیدا کند. برای اینکه فرد دیگری می تواند با سند غیررسمی، ادعای مالکیت ملکی را کند که دارای سند رسمی است.
از این رو لازم بود تا اسناد غیررسمی و قولنامه فاقد اعتبار شده و از معاملات کنار گذاشته شوند. بدین سبب طرح الزام به ثبت رسمی، در ۳۱ اردیبهشت ۱۳۹۹ به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید که البته با گرفتن چند اشکال از طرح توسط شورای نگهبان به مجلس بازگردانده شد. این طرح مجدداً در تاریخ ۶ تیر ۱۴۰۰، با برخی اصلاحات در کمیسیون حقوقی و قضائی، به تصویب مجلس رسید اما باز هم توسط شورای نگهبان با طرح چند ایراد رد شد.
طرح الزام به ثبت که اکنون در کمیسیون قضائی و حقوقی مجلس درحال بررسی است، با وجود این که اهداف خوبی را دنبال می کند اما مشکلاتی اساسی دارد که نیاز است بصورت دقیق مورد بررسی و اصلاح قرار بگیرد تا از ایجاد مشکلات جدید در کشور پیشگیری کند.
بلاتکلیفی معاملات ۸ میلیون ملک بدون سند در طرح الزام به ثبت
اولین پیش نیاز انجام معامله بصورت رسمی در طرح الزام به ثبت رسمی، وجود سند رسمی مالکیت به نام مالک فعلی است. این در حالیست که برای ۸ میلیون ملک از ۳۵ میلیون ملک موجود در کشور، سند رسمی مالکیت صادر نشده است. همین طور تعداد قابل توجهی از املاکی که برای آنها سند رسمی مالکیت صادر گردیده است نیز در معاملات بعدی به سند عادی معامله شده اند و هم اکنون سند رسمی به نام مالک فعلی وجود ندارد.
طرح الزام به ثبت که اکنون نیز در کمیسیون قضائی و حقوقی مجلس درحال بررسی است، با وجود این که اهداف خوبی را دنبال می کند اما مشکلاتی اساسی دارد که نیاز است بصورت دقیق مورد بررسی و اصلاح قرار گیرد بدین سبب تا زمان موعد گرفتن سند رسمی به نام مالک فعلی که به طور معمول امری زمان بر، هزینه بر و حتی در بعضی موارد خارج از اختیارات مالک و نا ممکن است، افراد مجبور به معامله عادی هستند و متأسفانه در این طرح به این افراد بصورت کامل توجه نشده است.
به عنوان مثال، در بعضی واحدهای آپارتمانی مشاهده می شود که یکی از واحدها برای گرفتن اختتام کار با سایرین همکاری نکرده، در نتیجه هیچیک از صاحبان واحدها نتوانسته اند سند رسمی ملک خودرا دریافت نمایند. بدین سبب در صورت اجرای این طرح و حذف اعتبار اسناد عادی، این افراد در مالکیت ملک خود گرفتار مشکل خواهند شد.
چالش زمینهای خرد کشاورزی در گرفتن سند رسمی
به عنوان مثال دیگر، بنا بر قانون جلوگیری از خرد شدن زمینهای کشاورزی مصوب سال ۱۳۸۵، زمینهای کشاورزی خرد که بیش از ۸۰ درصد زمینهای کشاورزی کشور را می سازند، نمی توانند سند رسمی دریافت نمایند. طرح الزام به ثبت رسمی نیز به صاحبان این دسته از املاک، بدون داشتن سند رسمی اجازه انجام معامله را نمی دهد، در نتیجه مالکیت این افراد نیز گرفتار مشکل خواهد شد.
البته راهکاری که این طرح برای عدم ایجاد مشکل برای مالکیت این املاک در نظر گرفته، صدور سند رسمی بصورت مشاعی است. یعنی صاحبان املاک کشاورزی خرد بصورت مشارکتی یک سند برای زمینهای خود بگیرند. در صورتیکه مشاعی شدن سند خود می تواند موجب ایجاد نزاع بین مردم و کشاورزان شود.
امکان سوءاستفاده بوسیله تنظیم پیش نویس قرارداد
در معاملات ملکی، افراد حتی در صورت داشتن سند رسمی به نام خود نیز مجبور هستند برای اطمینان از انجام معامله، از سند عادی (مبایعه نامه) استفاده نمایند؛ برای اینکه اکثریت این معاملات در بنگاه های معاملات املاک انجام می شود و امکان ثبت رسمی معاملات ملکی در آنجا وجود ندارد؛ برای اینکه سند رسمی تنها در دفاتر اسناد رسمی صادر می شود.
متأسفانه طرح الزام به ثبت رسمی، اصرار دارد که تمام معاملاتی که هم اکنون در ۱۵۰ هزار بنگاه انجام می شود، از این پس تنها در دفتر اسناد رسمی که در مجموع ۸ هزار دفتر در کشور موجود است، صورت گیرد و مشاورین املاک نیز فقط امکان ثبت پیش نویس قراردادهای ملکی، که هیچ نوع اثر حقوقی ندارد را داشته باشند.
وجود این پیش نویس به سبب تصوراتی که در طرفین معامله ایجاد می نماید، می تواند خطرناک باشد. چونکه از یک طرف، افراد با فرض متعهد شدن طرف مقابل، مبادرت به خرید یا فروش ملک می کنند. از جانب دیگر در اثر نوسانات قیمتی که در اقتصاد ایران امری مرسوم می باشد، ممکنست که خریدار یا فروشنده به تعهدات خود در توافقات انجام شده در بنگاه عمل نکند و به این ترتیب، حقوق طرف مقابل به شکل قابل توجهی ضایع شود.
مشاورین املاک که یکی از اصلی ترین بازیگران معاملات ملکی در کشور می باشند، با اجرای این قانون همراهی نکرده و احتمالاً سرنوشت این قانون به سرنوشت قانون پیش فروش ساختمان مصوب سال ۱۳۸۹ که سازوکار مشابهی در آن دیده شده بود، گرفتار خواه شد
همچنین، از یک طرف چون پیش نویس قرارداد هیچ اعتبار حقوقی ندارد و برای طرفین معامله نیز الزام آور نیست، پس می تواند امکان کلاهبرداری را برای افراد سودجو مهیا کند. از جانب دیگر، اگر برای مردم تبیین شود که پیش نویس قرارداد فاقد اعتبار قانونی می باشد، از تنظیم سند پیش نویس در بنگاه منصرف می شوند و چون این اتفاق به ضرر مشاوران املاک است و مردم حق دلالی آنها را پرداخت نخواهند کرد، بدین جهت بنگاه های املاک حاضر نخواهند بود بی اعتبار بودن پیش نویس معامله را به مردم گوشزد کنند و عملاً برخی افراد سودجو از این امکان فراهم شده، سوءاستفاده خواهند کرد.
به دلایلی که گفته شد، مشاورین املاک که یکی از اصلی ترین بازیگران معاملات ملکی در کشور می باشند، با اجرای این قانون همراهی نکرده و سرنوشت این قانون به سرنوشت قانون پیش فروش ساختمان مصوب سال ۱۳۸۹ که سازوکار مشابهی در آن دیده شده بود، گرفتار خواهد شد.
طرح الزام به ثبت برای کشاورزان خرد دارند چاره اندیشی نکرده است
حجت الاسلام حسن شجاعی، رییس کمیسیون اصل ۹۰ مجلس شورای اسلامی درباره بررسی طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول به خبرگزاری مهر اظهار داشت: این طرح اکنون در مجلس درحال بررسی است و اهداف خوبی از نظر ارتقای اعتبار اسناد رسمی و بی اعتباری اسناد غیر رسمی دارد با این وجود در جزییات ملاحظاتی مطرح است که باید به آنها توجه کافی شود.
وی اضافه کرد: طی سالهای اخیر اسناد غیر رسمی یا همان قولنامه ها مشکلاتی مختلفی را برای مردم به وجود آورده اند. ریشه زمین خواری ها و فروش یک ملک به چند نفر که هر از چندگاهی در رسانه ها به آن پرداخته می شود، همین اسناد غیر رسمی است و از این جهت ضرورت داشت که چاره اندیشی برای حل این معضل شود.
رئیس کمیسیون اصل ۹۰ درباب ملاحظاتی که درباب بررسی و تدوین طرح الزام به ثبت وجود دارد، عنوان کرد: در این طرح به افرادی که سند رسمی ندارند ۲ سال مهلت داده شده که ادعای مالکیت خودرا در سامانه ای که در طرح پیشنهاد شده است، ثبت کنند و مراحل قانونی برای دریافت سند رسمی را به پایان برسانند. این افراد در صورتیکه ۲ سال پس از ثبت ادعا نتوانند پروسه گرفتن سند رسمی را طی کنند، مالکیت آنها ابطال می شود.
شجاعی گفت: مالکیت افراد بر اموال غیر منقولشان چیزی نیست که به گونه ای که در طرح پیشنهادی آمده است بتوان آنرا باطل نمود برای اینکه خیلی وقت ها موانع ثبتی مانع از آن می شوند که پروسه گرفتن سند رسمی بصورت کامل اجرا شود.
مالکیت افراد بر اموال غیر منقولشان چیزی نیست که به گونه ای که در طرح پیشنهادی آمده است بتوان آنرا باطل نمود برای اینکه خیلی وقت ها موانع ثبتی مانع از آن می شوند که پروسه گرفتن سند رسمی بصورت کامل اجرا شود
وی مثال زد: بطورمثال خیلی از کشاورزانی که زمین خرد دارند برمبنای قوانین نمی توانند سند رسمی بگیرند و در طرح الزام به ثبت هم برای آنها چاره اندیشی نشده است در صورتیکه زمینهای خرد کشاورزی بیش از ۸۰ درصد کل زمینهای کشاورزی را می سازند.
این نماینده در مثالی دیگر گفت: علاوه بر زمینهای کشاورزی که بیشتر در روستاها وجود دارد در شهرها هم موانع ثبتی وجود دارد که مانع از گرفتن سند رسمی برای تعدادی از افراد می شود. برای مثال مالکان مجتمع های مسکونی و آپارتمانی در شرایطی که با عدم همکاری یکی از واحدها مواجه شوند دیگر نمی توانند اختتام کار بگیرند و در نتیجه امکان گرفتن سند رسمی را هم از دست می دهند.
طرح الزام به ثبت اصلاح نشود مشکلات افزایش می یابد
شجاعی اضافه کرد: البته موانع ثبتی الزاماً به این دو مورد محدود نمی گردد اما نکته مهم این است که چاره اندیشی کافی برای حل موانع ثبتی در طرح وجود ندارد و از این جهت باید در مفاد طرح الزام به ثبت بازبینی صورت گیرد.
وی با اشاره به یکی از بندهایی از طرح که زمینه کلاهبرداری ها را در آینده ایجاد می کند، اظهار داشت: برمبنای طرح الزام به ثبت اگر فردی ادعایی در ارتباط با یک ملک داشته باشد و آنرا در سامانه ثبت ادعا درج کند آن ملک بازداشت می شود و مالک هم نمی تواند به آسانی از حقوق مالکیت خود همچون فروش ملک استفاده نماید.
رئیس کمیسیون اصل ۹۰ اشاره کرد: صرف بازداشت ملک به سبب درج ادعا در سامانه ثبت ادعا بدون در نظر گرفتن میزان احتمال واقعی بودن یا نبودن ادعا، بستر باج گیری را فراهم می آورد و سبب افت قیمت های املاک بازداشت شده و تضییع حقوق مالکان واقعی می شود.
شجاعی در آخر گفت: طرح الزام به ثبت اهداف خوبی دارد اما لازم است تا جزییات آن بدون عجله بررسی شود تا ایراداتی که مطرح می شود توسط نمایندگان اصلاح گردد. در غیر این صورت ممکنست تصویب و اجرای طرح الزام به ثبت مشکلاتی برای کشور و مردم بوجود آورد.
لزوم اصلاح طرح الزام به ثبت در مجلس
همانطور که گفته شد، اگر مشکلات مطرح شده در طرح الزام به ثبت رسمی، بررسی و اصلاح نشود، هدف های اصلی این طرح که از یک طرف بی اعتبار کردن اسناد عادی بعنوان یکی از ابزارهای کلاهبرداری است و از جانب دیگر به رسمیت شناخته شدن مالکیت افراد است، محقق نمی گردد. بدین جهت ممکنست مشکلات اقتصادی، اجتماعی ناشی از فرصت های کلاهبرداری ایجادشده توسط این طرح، بر مشکلات قبلی افزوده شود. در نتیجه لازم است تا طرح الزام به ثبت پیش از تصویب در خود مجلس اصلاح گردد تا از شکل گیری نتایج منفی جلوگیری شود.

1400/07/08
11:15:21
5.0 / 5
118
مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)

تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب
لطفا شما هم نظر دهید
= ۵ بعلاوه ۲
judcms.ir - مالکیت معنوی سایت حقوق و قضا متعلق به مالکین آن می باشد